国企突围第三十五章 艰难讨债路（5）

客座机响起的时候，李子丞正在卫生间洗脸。知，这个电话定是戴倩茹打的。戴倩茹打这个电话的目的，自然是约起晨练。

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果然，五分钟，戴倩茹叩响了李子丞的门。

“稍等，马就好。”李子丞走卫生间，穿休闲鞋，打开门。

门打开的瞬间，首先映入李子丞眼帘的是灰网格旅行鞋。接着，戴倩茹俊俏的小脸蛋突兀的现在李子丞面：“李总，新买的，试试？”

李子丞讶然：“给买的？”

戴倩茹点了点头：“当然，四十二码，穿应该会挤。”

李子丞从戴倩茹手里接网格旅行鞋，坐在沙发试了试，小正适。

“好看吧？”戴倩茹盯着李子丞的很有成就。

李子丞点了点头：“好看。多少钱，给。”

“是朋友吗？”

戴倩茹嬉笑声：“是朋友就提钱。”

李子丞笑：“好吧，改天请吃饭。”

戴倩茹笑问：“是单独请吗？”

李子丞“”了声：“单独请。”

戴倩茹板着手指头算了算：“今天是二十八号，十天以是的生，能在生那天单独请吗？”

李子丞边往门走，边说：“没问题，十天单独给庆生。”

戴倩茹听声欢呼，小跑着从李子丞边挤：“那咱们就说定了，可许骗。”

两乘电梯到楼，肩并肩跑酒店开始晨练。

清晨的街行稀少，戴倩茹时而脸瞅瞅李子丞，时而主往李子丞靠靠，点也觉得难为。

李子丞是傻子，能觉的戴倩茹喜欢。没有点破并是因为对戴倩茹有想法，而是想伤害戴倩茹。

戴倩茹窦初开，对的觉是朦胧的，确定的。这时候最需的是引导而是打。

对个，其是个女说，初恋无疑是最难忘怀，最难割舍，最美妙的。然而，在这个世界，因初恋而结在起的侣却少之又少。

希望戴倩茹主说。只戴倩茹说，李子丞就会绝。确信，时间会冲淡切的。

两起晨练了个多小时，然返回酒店冲澡吃早饭。

八点三十分，行五离开酒店乘车往南京路。

李子丞知，外地车牌照在魔都是有行时间段的，般是午七点到十点，午三点到八点。今天恰巧是星期六，受行时间的约束。

从酒店车场，小罗驾驶着商务车沿着威海路直往东走，到了威海路跟成都北路界折而向北入成都北路。

即将抵达南京西路，李子丞示意小罗靠边，随声安排：“废弃厂考察个去就可以了，家趟魔都也容易，给们放天假，好好转转南京路、外滩、豫园、城隍庙。”

里说着话，李子丞抬车，拐条堂。

废弃厂距离李子丞车的地方还有约公里的路程，李子丞之所以选择在这里车，就是想甩开戴倩茹。

李子丞这么并非心里讨厌戴倩茹，而是想给戴倩茹买件生礼。

买什么好呢，李子丞路走，路琢磨。

走堂横穿马路，李子丞看到幅巨的广告牌。广告牌写着八个字：优雅度，真个。

倏忽间，李子丞的心里顿时有了主意。琴表管是世界十名表，可也是地地的瑞士品牌。就它了。

打定主意，李子丞先在附近找了家型商场，购买了款价格适中的琴女表，随赶往废弃厂所在地。

废弃厂占地约有八千五百平米，约有百二十米，宽约有七十米。这里位于浦西，属于级区域，按照魔都去年级区域综用地土地单价每平米八千七百九十八元换算，八千万稍微有点点亏。

这是去年的土地单价，今年肯定有所涨。因此，用八千万欠款置换这么块地级区域的八千五百平米的地，李子丞觉得还是比较意。

按照魔都相关规定，级区域管是民用、商用还是办公，设定容积率均为三点五。而层建筑的建筑密度能超百分之二十，化面积必须于百分之三十。

八千五百平米的百分之二十是千七百平米。如果修建住宅小区，可以修建四栋四个单元总共十六户，每户平均建筑面积百零六平米左右的住宅。

再据容积率计算公式，可以得该住宅楼楼层度能超十八层。

那么，每层十六户，十八层总共二百八十八户，总建筑面积为三万零六百平米。按照目魔都级区域每平米五千块钱价格计算，全部将二百八十八子销售去，可得亿五千三百万销售额。然刨去购买土地的八千万，再刨去建筑成本六千百二十万，利仅有可怜的千百八十万。

这笔账，李子丞怎么算怎么划算。当然，等小区建成之，放它个十年八年，价肯定会涨，那时候再售应该可以赚的更多。可六千百二十万的建筑成本扔去，再放十年八年，李子丞有些心。

那么建造星级酒店呢。按照五星级酒店建造标准，土地面积超万平米的酒店才有资格参评五星级酒店。

八千五百平米的土地面积肯定是够参评五星级酒店标准的，只能退而其次建造四星级酒店。

国家规定，建造酒店的建筑密度能超百分之四十五，由此推算，八千五百平米的土地面积的百分之四十四是三千七百四十平米，这是首层建筑面积。

如果拿两千平米建造副楼，副楼四层，千七百四十平米建造主楼的话，主楼度就是十二层。四层以为接待厅、餐饮中心、会务中心等设施，五层以为客，那么至少可以提供三百客，完全符四星酒店参评标准。

至于副楼呢，可以建成健中心、游泳馆、羽毛馆、篮馆等休闲运场所，以及型超市、品专卖店、美食汇等商铺用招租或者租。

如此，投入的资金就会如流般歇的回笼。

以钱生钱才是王。

李子丞打定主意，站到马路边招手拦了辆租车，返回榻的酒店。

拿卡打开客门，李子丞走客拿起废弃厂的资料，从中找废弃厂的宗地图。

这时李子丞发现，宗地图与实地勘测略有差别。

在宗地图，宗地号标注为17，地类号标注为M1，占地面积为8573.9平方米。

李子丞知，工业用地可分为三类，M1表示类工业用地。类工业用地是指对居住和公共设施等环境基本无扰和污染的工业用地，比如电子工业、缝纫工业、工艺品制造工业等用地。

难怪宏泰钢铁集团在三年拿到这个废弃厂直闲置着，敢们是想重新开发利用这块地，而是找到适的工业项目。

等等，自己是是把事想的太简单了？

李子丞盯着手里的宗地图思考了十几分钟，突然拍脑门，心：糟了。

按照相关规定，工业用地是通划拔方式取得的，而商业用地是采取拍卖、招标的方式取得的。

划和拍卖可是截然同的两个概念，自己若想更土地的使用质，级管理部门同意该怎么办？

想到这里，李子丞蹭的从沙发跳起，拿着废弃厂的资料冲客。

乘电梯到楼，李子丞向台务员索了张魔都地图，了酒店正准备打车赶往国土局，突然想起，今天是星期六，国土局办公。

李子丞觉有些头，有心再给古咏波去个电话详咨询，却又觉得经常打电话烦家古咏波太适。

无奈之，李子丞在榻的酒店附近找了个网吧，办理了相关手续坐在电脑，网查询有关更土地使用质的相关政策和法律依据。

经查询，李子丞的脸得越越难看，事果然没有想象的那么简单。

网给的答案很明确，更土地使用质涉及到权限、原则和程序三个方面的问题。

首先是权限问题。因为土地使用质更必须经魔都规划管理委员会批准，而魔都规划管理委员会主成员涵盖了魔都政把手。所以，唯有魔都政把手对此事反对才有可能更成功。

其次是原则问题。原则，魔都规划局、国土局同意并支持更，并且还得符魔都城市总规划、土地利用规划。

第三是程序问题。第步是向规划部门提更申请。第二步是规划部门向国土部门征询意见。第三步是报规划管理委员会审核。第四步是国土部门费用核定。第五步是与国土部门签订更同。

另外，更土地使用质，必须得缴纳土地让金。

按照相关规定，以划土地使用权价格计算让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按低于百分之四十的标准计算土地让金。